Pierwsza rada - mimo że banki dają kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, nie da się jej kupić całkowicie bez pieniędzy. Zanim weźmiesz się do szukania kredytu, odłóż przynajmniej 10 proc. wartości wymarzonego mieszkania.

Owe 10 proc. potrzebne jest ci na notariusza, pośrednika, podatki, opłaty bankowe, ubezpieczenia, przeprowadzkę itp. Chcesz kupić nowy lokal? To do 10 proc. wartości nieruchomości dołóż kolejne 10 proc. na jej wykończenie. Nowe mieszkania (domy) oddawane są zazwyczaj w tzw. standardzie warszawskim, czyli z gołą betonową posadzką, niepomalowanymi ścianami, bez wanny oraz sedesu.

Zdolność kredytowa

Ile musisz zarabiać, aby dostać kredyt? To zależy od tego, ile chcesz pożyczyć oraz jakie masz wydatki (np. szkoła dla dziecka, kredyt za samochód). Ogólnie można przyjąć, że:

•  4-osobowa rodzina z dochodem netto 2000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, zamieszkała w małym mieście, bez samochodu i kredytów może liczyć na pożyczkę od 49 do 125 tys. zł.

•  4-osobowa rodzina z dochodem netto 3000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony, żyjąca w dużym mieście z samochodem ale bez kredytów - od 105 do 233 tys. zł.

•  3-osobowa rodzina z dochodem netto 4000 zł uzyskiwanym z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony mieszkająca w Warszawie - od 210 do 383 tys. zł.

Nie warto jednak przesadzać z wysokością kredytu, nawet jeżeli bankowiec czy doradca kredytowy przekonuje cię, że pożyczą ci więcej pieniędzy. Bezpieczny kredyt to taki, który nie przekracza dwuipółkrotności twoich rocznych dochodów brutto.

UWAGA! Do niedawna ktoś biorący kredyt we frankach mógł liczyć na kwotę o 10-30 proc. wyższą niż w złotych. Od lipca banki zaczęły inaczej liczyć zdolność kredytową wnioskodawców. Upraszczając, zanim bank udzieli Kowalskiemu 100 tys. zł kredytu we frankach, sprawdzi, czy byłby w stanie spłacić taki kredyt, ale oprocentowany w złotych. To powoduje, że część osób może dostać niższe niż do tej pory kredyty. Część - według bankowców co 20. klient - pożyczki w ogóle nie dostanie. Zdolność kredytową można sobie jednak poprawić, biorąc kredyt na dłuższy okres.

Kredyt, ale na jak długo

Standard to 20-30 lat, ale są banki, które oferują dłuższy okres spłaty, nawet do 45 lat! Pamiętaj jednak, że najchętniej banki dają kredyty mieszkaniowe do momentu przejścia przez kredytobiorcę na emeryturę. Czyli jeśli jesteś kobietą i masz 30 lat - dostaniesz najprawdopodobniej kredyt z okresem spłaty nie dłuższym niż 30 lat (kobiety na emeryturę przechodzą teraz w wieku 60 lat). Ewentualnie - druga opcja - spłata musi nastąpić przed ukończeniem przez kredytobiorcę 70. roku życia.

Walutowy czy złotowy

Kredytami mieszkaniowymi w kraju rządzi moda zmieniająca się równie szybko jak na wybiegach paryskiej haute couture. Jeszcze cztery lata temu 80-90 proc. kredytobiorców decydowało się na kredyty w euro lub dolarach. Pożyczając 100 tys. zł w złotych, płaciło się miesięcznie ponad 1,6 tys. zł raty. Pożyczając taką samą kwotę w euro, co miesiąc do bankowej kasy oddawało się ok. 900 zł.

Od połowy 2002 r. do teraz kredytową "gwiazdą" jest frank szwajcarski. Teraz coraz częściej doradcy finansowi sugerują klientom, aby brali kredyt w złotych - zwłaszcza że bank centralny Szwajcarii regularnie podnosi stopy procentowe, a co za tym idzie - kredyt drożeje.

Co robić? Eksperci twierdzą, że w dającym się przewidzieć czasie kredyt we frankach nadal będzie tańszą opcją niż w złotych.W polskich warunkach bardzo istotne jest, że za kilka lat wejdziemy do strefy euro i ryzyko kredytów we frankach znacząco spadnie.

Stopy w Szwajcarii zawsze były o 1-1,5 pkt proc. niższe niż w strefie euro. To oznacza, że dobrze jest zarabiać w euro i spłacać kredyt we frankach, bo oprocentowanie dla franków będzie niższe, a ryzyko kursowe bliskie zeru.

UWAGA! Spread. Bank wypłaca kredyt walutowy w złotych przeliczony według kursu kupna danej waluty. Spłata następuje zaś po kursie sprzedaży. Tak zwany spread, czyli różnica między tymi dwoma kursami, sięga kilkunastu groszy. Faktyczne oprocentowanie kredytów walutowych jest więc wyższe o 0,3-0,6 pkt proc., niż podają banki.

Uważaj na oprocentowanie

Średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie to: dla franka szwajcarskiego 2,5-3 proc.; złotego - 5,5 proc.; euro - 4 proc. Oprocentowanie kredytu może być stałe, czyli nie zmieniać się przez cały okres spłaty kredytu, albo zmienne, czyli rosnąć lub maleć w trakcie spłaty. W Polsce dominują kredyty o zmiennej stopie oprocentowania.

Na oprocentowanie kredytu składają się dwie rzeczy: marża dla banku oraz tzw. stawka Wibor, Libor bądź Euribor. Oprocentowanie kredytów złotowych ustala się na podstawie stawki Wibor, czyli ceny pieniądza na polskim rynku międzybankowym. Kredytów w dolarach oraz frankach szwajcarskich - na podstawie stawki Libor, tj. stopy procentowej depozytów oferowanych na rynku międzybankowym w Londynie przez cztery największe banki (Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays i National Westminster).